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新中国土地使用权的“第一拍”,由TA竞得!| 口述罗湖②



《口述罗湖》第二期

我们请来了在罗湖

竞得新中国土地使用权

“第一拍”骆锦星



骆锦星

1935年生,广东惠阳人。1979年调至深圳担任市房管局副局长。1980年1月组建深圳经济特区首家房地产公司。曾带领公司在深圳乃至中国房地产开发史上屡创第一:第一个实施国有土地有偿使用,第一个引入境外资金合作开发房地产,第一个采用楼宇预售手段筹集资金,第一个在全国首次土地使用权公开拍卖会上夺标。


以下内容

源于骆锦星的口述




罗湖是深圳最早的建成区和中心城区。我1979年便来到了深圳,从此扎根在罗湖,一晃过去40多年了。

不大谦虚且非常自豪地说:我参与了罗湖的建设,见证了罗湖的成长与发展。罗湖诞生了许多个“中国第一”,我有幸经历和执行了十多个“第一”,这要感谢正好遇上了改革开放的大好时代。


意外闯进房地产行业

一干就是小20年

1979年3月,深圳由县改市,毗邻香港的罗湖正式启动建设,也由此拉开了深圳经济特区大规模建设的序幕。

当时我在惠阳地区任职工交计委办公室副主任。惠阳地区为呼应罗湖建设热潮、支援深圳建设,召开大会动员干部报名到深圳工作。我当过通信兵,上过抗美援朝前线,保留着一股军人听到冲锋号就要往前冲的冲劲。加上个性也比较喜欢接受挑战,就报了名,很快得到了批准。

我本来以为,我当过惠阳地区邮电局副局长,在省邮电系统还算有点名气,会调到邮电局当局长,没想到是让我当深圳房管局副局长,专抓基建。我当即找到市里领导请求调整。领导说不行,现在一切为基建开路,你就在房管局好好干,10个月之后再说。我在同批调来的党员干部里级别最高,要起服从命令听指挥的表率作用,也就没再坚持。没想到,在房地产行业这一干就是小20年。

现在想想,组织上用人可真是大胆,但可能也是有深意。就是要用我这个“外行”去闯去试,去打破条条框框,闯出一条新路,试出一片新天地。


“借鸡下蛋”

建成了中国第一个商品房小区

果然,就职房管局接到的第一项任务就极其富有挑战性:要在一年之内,在罗湖建好2万平方米300多套干部宿舍。

时间紧任务重不说,最难的是没有钱。按当时的行情,建2万平方米的宿舍,最起码需要200万。但那时深圳地方财政很困难,当时的计委主任对我说,最多只能给你50万。

巧妇难为无米之炊。建设资金问题要我们自己想办法解决,真是想破了脑袋。不过,这么一急,思想一解放,思路就打开了,还真让我们想出了一条从“捧着金饭碗讨饭”到“点土成金”的新路径。

起初,我是从一些香港的朋友那里得到了启发:在香港,土地就是黄金。我想,如果我们能像香港一样用土地换钱就好了。

敢想,还要敢干,才是硬道理。

但是,当时的《宪法》第十条明文规定:任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。

怎么办?“违宪”的事情,不是我想干敢干就能干的。我向时任省委领导请示:“下面不是有一些公社在搞来料加工吗?香港来投资建厂房,公社出土地、收加工费。我们建房子是不是也可以进行变相的补充贸易方法?”省委领导给我的回复是:“你回去找找依据。”

关键时刻,我当兵时学过的政治经济学派上了用场。我凭着记忆在《列宁选集》里找到了依据:列宁引用恩格斯的话论说道,住宅、工厂等等,至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。我把这个想法给当时的市委书记张勋甫汇报时,他说,你们就先干着试试看吧。

就这样,得到省、市领导的许可之后,我通过市接待办找到了港商,以港商出钱我们出地,建成房子后向香港销售的方式开展合作。当时还不敢说是房地产,是以“补偿贸易”的形式打了“擦边球”。就这样,“摸着石头过河”,我们冒着风险突破性地在深圳罗湖建成了新中国第一个商品房小区——东湖丽苑。

新中国第一个商品房小区——东湖丽苑。

东湖丽苑是土地商品化的体现,开了土地有偿使用的先河。用土地换钱,“借鸡下蛋”,不仅圆满完成了组织和领导交给房管局的第一项重要任务,也让这种模式在罗湖遍地开花。在罗湖这片土地上,翠竹苑、湖滨新村、翠华花园、友谊大厦等相继破土奠基。

“点土成金”,土地价值得以发现与提升,为罗湖的开发筹集了大量建设资金,为罗湖发展积蓄了后劲。


“愚公移山”治水患

罗湖敢为人先

改革开放之初,罗湖虽然有毗邻香港的地理位置优势,但在地理条件上并不占优势。

昔日的罗湖,是周边地区的洼地和雨水汇聚之地,除一片荒凉之外,最大的问题是“水患”。再加上周边深圳河、沙湾河、布吉河、梧桐山河等水系汇聚,一到雨季基本上就成了名副其实的“落湖”。

显然,作为香港与内地连接的重要枢纽和外商进入深圳的第一站,罗湖水患不除,深圳形象受损,招商引资的发展也将受制。在各种方案的对比之后,深圳市政府经过讨论,采纳了我的建议,把罗湖山挖掉,用罗湖山的土来填平罗湖的“洼地”,一方面可以开拓出新的城市建设土地,一方面还可以填平洼地解决水往低处流的问题,一举两得。

上世纪八十年代初的一个台风天,一批特区建设者顶风冒雨经过罗湖区笋岗桥奔赴建设工地。江式高 摄

从1980年底开始,一场声势浩大的移山填湖运动在罗湖桥北拉开帷幕。经过近一年多艰苦奋斗,90万立方米的罗湖山消失了,化作罗湖片区130万立方米土壤,而罗湖昔日的洼地也不见了,有的地方被整整垫高了4米多,罗湖平均被垫高了1.07米。与此同时,对罗湖区河道也进行了疏浚治理和地下管网搭建。可以说,今天的罗湖能够如此多彩,正是因为当年“逢山开路,遇水架桥”,经过愚公移山般的努力,打下了扎实基础。

1984年的国贸建筑工地,建筑工人们站在脚手架上向远处眺望。江式高 摄

挖山填洼地治水患,搞“七通一平”基础建设,样样都需要钱。钱又从哪里来呢?罗湖小区最初规划面积是0.8平方公里,后来扩到1.1平方公里。经预算,全部建设需要3亿元资金。但我们只有国家给的3000万元贷款!当时我主要负责开发前线工作,所以解决资金问题后来还是落在了我这里。

好在,有了“点土成金”的成功经验之后,我心里有点谱了。更让我有信心的是,相关法律开始有了一些突破。1979年8月,省里组织人马起草广东经济特区条例时,已接触到土地“出租”问题,当时用的是“土地使用费”的名义。在政策的加持下,我们提出收取土地使用费解决城市建设资金难题。

确定工作方向之后,领导就让我算算,怎么收取土地使用费合适。我就根据我们合作收益的情况提出,罗湖小区一定要盖高层,而且以1∶10的容积率建设,即1平方米土地建设10平方米的高楼。一平方米收5000元,合同签订后要交50%,其他的在卖楼花的时候全部交齐。当时,深圳经济特区房地产管理条例也初步制定出来了,就同意按这种方式解决。后来一下子租出去5块地,收回5亿多元宝贵资金。

资金的问题解决了,罗湖的发展速度更快,质量更高,也更有底气。在罗湖这片土地上的成功突破与实践,为深圳的发展起到了引领与示范作用。


在罗湖竞得

新中国土地使用权“第一拍”

促成《宪法》修改


现在很多人见到我,总免不了要提起我在罗湖竞得新中国土地使用权“第一拍”。在这一拍之后,1988年4月12日,七届全国人大一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条款,将原来《宪法》中“禁止出租土地”的条款删去,并规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”土地的禁锢终于放开,影响深远。


1987年12月1日,时任深圳经济特区房地产公司总经理的骆锦星(左边举牌者)以525万元的价格,竞得新中国土地使用权“第一拍”。刘廷芳 摄

实际上,土地使用权“第一拍”,初衷是要解决腐败问题。

当时,在政策层面,1986年至1987年,中央和深圳先后出台多项关于土地的政策法规,土地有偿使用有了政策依据。但房地产开发热起来以后,很多人都托关系来要地,因为有地就有钱,这样就滋生了一些腐败问题。为了解决这个问题,市里提出像香港一样,按照市场经济搞招标,公开公平公正,要国土部门确定招标办法。

1987年10月中旬,中国城市土地改革研讨会在深圳召开。当年12月,全国市长会议在深圳召开。借着有中央领导和各兄弟城市参加的东风,市委市政府决定举行一次土地使用权拍卖。这样才有了新中国土地使用权“第一拍”。

拍卖的土地使用权就是后来的罗湖东晓花园所在地。针对这块土地,我们进行了实地考察,定下底线是550万元。我们公司包括我在内的5个人参加拍卖会。截至拍卖前3天,共有44家企业领取了正式编号参加竞投,其中外资企业有9家。

拍卖日期定在12月1日。当天下午3点多我们赶到会场时,偌大的会场已经坐满,当时的中共中央政治局委员、国家体改委主任李铁映,国务院外资领导小组副组长周建南,中国人民银行副行长刘鸿儒以及参加全国市长会议的10多位各地市长也来到了拍卖现场。

土地底价是200万元,每次加价5万元。我在香港参加过招投标,知道这块地肯定不止200万元,所以前面都没有出价,直到400万元以后才开始举牌。随着一路加价,竞价很快升到了520万元,竞争对手看到我们志在必得,就没有再应价。“525万一次,525万两次,525万三次。”一槌落定,这块地的使用权就归我们了。

有人说,正是这次土地使用权“第一拍”促成了《宪法》修改,实际上,这是水到渠成。敢闯敢试,敢为人先,在实干中不断突破,不断取得成功,为中国改革开放事业、为建设中国特色社会主义勇当开路先锋,积累经验、打造样本,是我们那一代人的使命,也是今天罗湖人和深圳人义不容辞的责任。


罗湖今非昔比

明天更美好

我是改革开放初期罗湖的第一批建设者,也是生活在这片热土上40多年的老罗湖人。我深爱这片洒过汗水、奋斗过的土地。

罗湖夜景 樊世超 摄

回想我在罗湖干事业的过程,能够参与、成就那么多“第一”,不是我个人有多大能耐,而是遇上了一个改革开放的伟大时代,遇到了很多敢于改革开放、突破陈规的好领导。

今天的罗湖,地理位置优势仍在,建设基础更好,未来的发展前景大好。更重要的是,现在的罗湖,依然保有当年敢为人先、勇于奋斗的精气神。罗湖正在倡导“先锋精神、奋斗文化”,我似乎看到了我们年轻时的猛劲和韧劲。

我相信,现在的年轻人比我们更有知识与智慧,只要不断努力进取,就一定能够开创罗湖更加美好的明天。

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敢闯敢试、敢为人先

这就是罗湖!


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尽在下期《口述罗湖》





信息来源:深圳特区报 赵强、罗湖区档案局、罗湖区档案馆

统筹整合:新时代新罗湖

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